Оценка недвижимости методом аналогов продажи основана на непосредственном сравнении оцениваемой недвижимости с другими подобными объектами, проданными или внесенными в списки для продажи.
Основанием действия такого метода является то, что рыночная стоимость каждого объекта зависит от цены сопоставимых конкурирующих недвижимости и зависит от ряда экономических факторов.
Сравнительный подход может быть применен к оценке всех типов недвижимости и прав на нее. Чаще всего этот метод используется при оценке объектов недвижимости, для которых имеется достаточное количество сделок и на основании которых с большой степенью доверия можно определить стоимость оцениваемого объекта. К такому типу недвижимости можно отнести жилье, объекты мелкой торговли, сферы услуг, малого и среднего предпринимательства.
Следует заметить, что количество трансакций на рынке недвижимости делает возможным или ограничивает применение данного метода. Например, оценка недвижимости данным методом затруднена для сооружений и зданий специального назначения за недостаточного количества объектов спивставимости, даже и тогда, когда этот рынок рассматривают в широком географическом аспекте (региональном, государственном).
При использовании сравнительного метода для оценки недвижимости используют следующую схему:
1. Изучают рынок недвижимости и выбирают объекты недвижимости, которые найспивставишши с оцениваемым объектом.
2. Собирают и проверяют информацию о каждом отобранный объект, цену продажи и предложения, дату покупки - продажи, физические характеристики местоположения и других особых условий.
3. Анализируют и сравнивают каждый объект с оцениваемым по времени продажи, местоположением, физическими характеристиками и условиями продажи.
4. Корректируют цену продажи по каждому спивставлюваному объекта согласно разницы между данным и оцениваемым объектом.
5. Согласовывают скорректированы цены сопоставимых объектов недвижимости и определяют цену оцениваемого объекта.
Изучение рынка продажи недвижимости имеет целью выявления сравнительных объектов, которые предлагают на продажу и. подобные оцениваемого объекта. Предпочтительнее, чем актуален сравнительный продажа и чем он подобен оцениваемого, тем надежнее служит объективным критериям стоимости оцениваемого объекта. Минимальное количество сравнительных объектов должна быть не менее 3-5.
Особое значение имеют параметры и единицы сравнения. Отличают девять основных сравнительных атрибутов:
• права на недвижимость;
• условия сделки;
• формы финансирования;
• рыночные условия;
• местоположение объекта;
• физические характеристики;
• экономические характеристики;
• условия использования;
• движимое имущество, связанное с функционированием объекта оценки.
Приведенный перечень параметров не исчерпывает основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, поскольку в отдельных случаях может возникнуть необходимость расширения этого списка, например, когда есть определенные ограничения на охрану окружающей среды и т.д. Каждый из основных элементов сравнения может быть разделен на детальный составляющие.
В процессе анализа, прежде всего, устанавливают цену за единицу недвижимости, которая может быть объектом в целом или его частью.
Единицы сравнения должны возникать по анализу рынка недвижимости и быть адекватными основной цели оценки. Чаще всего в практике за единицу оценки берут квадратный метр жилой или общей площади здания, квадратный метр земельного участка, гектар сельскохозяйственных угодий, количество мест под парковку автомобилей и др.
Каждая продажа, который используется как сопоставление, должен быть проверен, а данные о нем подтверждены покупателем, продавцом или брокером. Процессы проверки позволяют подтвердить не только точность и полноту полученных данных, но и изучить мотивацию сделки и ее особенности.
Похожие статьи:
Новости мира недвижимости → Известный актер выставил на продажу свое поместье в Коста-Рике
Видео → Как покупать недвижимость по новому
Видео → Немного о недвижимости в Канаде
Видео → В какую недвижимость лучше инвестировать Россиянам
Видео → Как выбрать недвижимость в Болгарии
