Вступление.
Знание законов и правил при совершении любой сделки трудно переоценить, особенно если это касается такого шага, как покупка недвижимости заграницей. В этой статье я постараюсь осветить те законодательные акты действующие в Швеции при покупке недвижимости и сопроводить их конкретными практическими примерами.Прежде всего мы рассмотрим как закон влияет на повседневную жизнь человека, решившего приобрести право на владение недвижимым имуществом. Очень часто невозможно строго придерживаться правовых вопросов, потому что они тесно связаны с вопросами практического характера. По этой причине, во вводной главе я буду рассматривать правовые вопросы в контексте практического характера.
Экономика.
Согласно шведского закона любой человек, в том числе и гражданин другого государства обладает правом приобретения недвижимости в стране. Но каждый субъект(гражданин Швеции,человек имеющий вид на жительство в Швеции на неопределённый срок, гражданин другой страны ЕС или иностранный гражданин) имеют разные обстоятельства право применения. Так первые 3 субъекта имеют право займа денег на приобретение недвижимости, чего лишён иностранный гражданин, который должен платить всю сумму сразу. Однако если учитывать, что в зависимости от состояния экономики, проценты за пользование займом могут быть достаточно большими и меняться с течением времени. Это обстоятельство можно считать положительным, например для гражданина России, решившего вложить средства в шведскую недвижимость, так как он никаких долговых обязательств не имеет. Однако согласно шведского закона, он в таком случае должен показать источник происхождения средств и доказать, что они получены в результате законной деятельности. Кроме того каждый решивший купить шведскую недвижимость, должен в первую очередь принимать решение исходя из собственных знаний и опыта и не доверяться полностью продавцу и маклеру при оценке стоимости дома, так как они являются заинтересованными актёрами. Поэтому если вы считаете, что стоимость завышена, то лучше избежать участия в торгах по покупке и заняться поиском нового варианта.
Договор купли-продажи.
Покупка недвижимости регулируется Земельным кодексом, который устанавливает достаточно жесткие требования к форме договора купли-продажи, называемые формальными. Если договора купли-продажи не удовлетворяет формальным требованиям, он является недействительным. Для договора купли-продажи обязательна письменная форма. Устное соглашение или обещание купли-продажи являются недействительным.
Письменный договор купли-продажи должен включать следующее:
1. Информация о том какая недвижимость покупается и её регистрационный номер.
2. Оговоренной покупной цены (цен).
3. Указание на совершение продажи, а не чего-нибудь другого.
4. Подписи продавца и покупателя.
5. Все условия необходимые для завершения покупки недвижимости.
Наиболее распространенные условия в договоре купли-продажи, как правило, что покупатель может отказаться от покупки, если он не может получить средства для оплаты покупной цены. Если покупатель и продавец в дополнение к договору купли-продажи договорятся о другой цене, чем указанной в договоре купли-продажи, то указывается, что это соглашение недействительно. Цена недвижимости указанная в договоре купли-продажи является действительной всегда.
Купчая.
Основной функцией купчей является свидетельство в получении платежа за недвижимость.После этого недвижимость считается проданной и продавец не вправе отказаться от продажи из-за задержки в платеже.Все условия указанные в договоре купли-продажи должны быть выполнены до составления купчей. Однако это не влияет на право покупателя отказаться от покупки при обнаружении недостатков в недвижимости.
Право собственности.
Покупатель недвижимости обязан в течении 3 месяцев со дня покупки зарегистрировать своё право собственности.Право собственности включает в себя, что право владения недвижимостью должно быть внесено в государственный регистр владельцев недвижимости.При заявлении оценивается соответствует ли покупка недвижимости формальным требованиям, изложенным в законе.При обнаружении в заявлении формальной ошибки в регистрации права собственности отказывается.Если регистрация права собственности на недвижимость зависит от условий договора или специальных разрешений, то регистрация права собственности замораживается до выполнения всех необходимых условий.
Дмитрий Дульянинов, юрист MG Nord-West Co.Ltd, проживающий в Швеции
Наш адрес: 198096 г. Санкт-Петербург,
Коломяжский пр., д. 33, оф. 901;
Большой пр. В.О. д. 20
тел. (812) 981-23-97
e-mail: info@zabugor.net
